首付贷遭摸底排查,房贷去杠杆来临

• 2016年03月11日10:23 • 速途网

  速途网3月11日消息(报道
吕佩)
近日来,一线城市楼市急剧上涨,市面上相应出现了各种类型的“首付贷”产品,可为购房者提供数十万元、无抵押、资金自由支配的信用贷款。对此,监管机构提出要对此类产品进行摸底排查。

  3月8日,有消息称,深圳市金融办发函要求对深圳地区的P2P、小贷公司,涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查,并梳理相关企业的名单、数量、产品模式等。

  此外,据彭博新闻报道,监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查,如果首付资金来自高杠杆融资类贷款,则不应发放贷款。

  据悉,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况,目前通过监测预警平台查控风险。受监管风暴影响,部分类似首付贷产品已经停止。

  监管部门之所以要进行摸底排查,是因为“首付贷”类产品具有较高的风险。

  风控专家、石榴壳董事长李家安认为,目前,市面上的“首付贷”其实有很多种形式,风险最大的当属众筹买房的贷款。很显然,众筹买房就是投资行为,其还款来源不明,如投资的房产未升值或无法月供,就容易产生逾期或坏账;其次,“加杠杆”的购房贷款也是高危产品,这种借款方寄希望通过完成首付,向银行套取更多的贷款,然后再通过转手卖房实现投资收益。还款来源也是房产的增值部分,如果借款方没有稳定的收入,无法偿还本金和利息及月供,就容易产生“次级贷款”,有一定风险。“加杠杆”就类似于股票的杠杆,风险很大。

  第三类首付贷比较特殊也常见,就是改善型购房首付贷。此类首付贷的融资方原本都是”有房一族“,为了改善生活品质,购买面积更大或地段更优的房产。此类首付贷严格来说属于信用贷业务,平台方只是为其垫付一定比例的首付款,其还款来源为其上一套房产的套现,其中并无杠杆。以石榴壳的流程来看,不管是上一套的房产交易监管资金还是银行的贷款及卖方的资金回款账户均由平台专业人员代为保管,融资方无法动用资金,偿还目标在整个交易闭环内可轻易实现,风险很小,也不会推高房价。

  同时,也有行业人士表示,监管层不应该对首付贷进行一刀切,大多数平台在做首付贷时的审查非常严格,而且主要是为刚需服务,整体市场整体规模并不大。

  搜易贷相关工作人员表示,就他们平台来看,“首付贷”类产品风险并不大,搜易贷到目前为止还没有出现坏账,出现过几次逾期,但是大部分都是由于忘记还款日期造成的。“首付贷”产品主要是针对有刚需的人群,而且平台对这类人群会有很严格的系统进行审核,都是要具有还款能力的人才能通过审核拿到贷款。

  此外,有市场人士认为,“首付贷”容易滋生道德风险,如房产中介从业者出于业绩考虑,协助申请人进行资质包装等。

  由于房价高涨,房贷等产品的市场需求变大,在控制风险的前提下为用户提供好的房贷产品应该被支持鼓励。但是,也应该谨慎那些利用“首付贷”等产品来进行金融杠杆炒房。监管部门的进行合理的信贷收紧,有利于行业健康发展。

日前,有消息称,深圳金融办开始对深圳地区的P2P、小贷公司等涉及众筹买房、“首付贷”或其他高杠杆房贷情况进行摸底排查,同时,北京市金融工作局近期也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况。民营经济发达的浙江,目前是否也存在高杠杆配资购房的现象,房产中介旗下的房产金融产品是否一样野蛮生长?

一线城市楼市的急剧上涨以及各类首付贷产品的火爆引发了监管层对于“楼市配资”的整顿。继深圳金融办开始对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查后,北京商报记者昨日从北京市金融工作局独家获悉,北京市金融工作局也在摸底涉嫌高杠杆房贷情况,目前通过监测预警平台查控风险。受监管风暴影响,部分类似首付贷产品已经停止。

3月9日,通过多方采访发现,目前杭州市大部分中介机构“首付贷”配资业务均已下架,杭州市房管局方面亦对此表示,杭州房地产市场并未出现大涨现象,此外,金融管控并非房管局的管辖范围。

监管排查高杠杆房贷风险

房产中介停止首付贷

北京商报记者了解到,北京市金融工作局正指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况,目前通过监测预警平台查控风险,据相关知情人士透露,近期也和市住建委约谈了此前曾因金融业务而陷入风波的中介机构。

虽然监管部门尚未有明确反应,但在杭州市场,受一线城市对“楼市配资”严格监管影响,曾经作为促进楼市重要杠杆的首付贷现象似乎也基本绝迹。

北京地区一家P2P平台相关负责人向北京商报记者表示,他们确实了解到近期金融工作局和住建委也在挨个排查相关平台。

曾经喊出“首付也能贷款”口号的房多多相关负责人在听到记者问起楼市配资相关业务时,立刻表示目前他们二手房业务并没有首付贷这类产品。

除了北京之外,有消息称,深圳市金融办也下发了相关通知,要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查,并“梳理相关企业的名单、数量、产品模式和涉及金融”。

记者拨打杭州本地房产中介豪世华邦总部公开电话,对方也称,目前没有听说有在办理相关业务。

春节过后,北上广等一线城市的楼市突然急剧升温,一些房产中介以及P2P平台的首付贷产品成交量大增开始被市场关注,而这类首付贷产品由于放大了购房杠杆也被称为是楼市“配资”业务。

当记者以购房者身份咨询几家房地产中介公司销售顾问时,得到的信息却变得有些不同。某房地产中介置业顾问表示,“目前公司旗下可以帮助顾客与银行合作申请贷款,不过需要顾客的房产或者其他资产进行抵押,贷款利率比普通利率稍高。”

所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆,在一些房价上涨较快的地区,首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%。目前涉及首付贷产品的包括搜房网天下贷、平安旗下好房贷、房金所等等。另外,此前有消息称,包括央行和银监会在内的金融监管部门,正密切关注部分地区房地产行业融资风险,计划推出措施,打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。北京商报记者昨日向银监会相关人士求证,暂未获得回复。

而杭州我爱我家置业顾问就直接表示,目前公司没有解决首付垫资的业务。

部分房产中介停止首付贷

几天前,记者收到杭州某房产中介销售顾问发送的推送信息,称其旗下有正规注册备案的金融公司,主要针对的是在中介门店成交的金融贷款业务。3月9日,记者再次咨询此类金融产品时,得到的答复是:类似“首付贷”的这类产品已经下架,不再提供此类服务。

受到监管层排查的影响,部分房地产中介已开始调整相关业务。北京商报记者昨日从某中介机构获悉,该机构已经在2月底停止了新房首付贷业务。

同日,记者试图联系杭州市金融办相关部门,询问是否对市内楼市配资现象进行摸底排查,不过该部门公开电话未能接通。

不过除了房产中介机构外,大部分首付贷业务并没有停。房金所客服向北京商报记者表示,他们的首付贷业务并没有暂停。另外,北京几家P2P平台的首付贷业务也仍在继续。

浙江首付垫资现象少见“首付贷由来已久,在楼市低迷时,首付贷等金融服务是开发商促销的手段。一些开发商为了尽快回笼资金,有时会推出”零首付”活动,实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷,期限从1年到3年不等,开发商还会补贴购房者首付贷的部分利息。”

到底类似首付贷产品风险有多大?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前首付贷产品在高杠杆的操作上有三方面体现,一方面商业银行执行20%的商业贷款首付比例,这种方式风险不大;另一方面部分房企推出零首付做法,这是一种见效快的去库存手段,但不会有大规模推广,而且房企本身在承担风险;第三种就是各类P2P平台、中介机构提供的首付贷,或者说是场外配资的做法。

杭州双赢机构总经理章惠芳对记者表示,据观察,目前杭州市场首套房的首付贷现象伴随着楼市的好转基本已经没有,但可能有一些房产中介公司会通过与银行合作的形式,通过抵押短期贷款的形式进行首付垫资,不过章惠芳认为,在银行严格风险把控的前提下,此类首付贷现象应当处于可控范畴。

一般是为购房者提供首付的1/2或者2/3比例的资金,进而让购房者有能力交付首付款,但这可能使得部分炒房客有更大能力去投资,进而造成了投资泡沫和风险。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆更是指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

在另一个楼市热门城市浙江温州,当地金融办相关负责人向记者表示,目前温州还不存在首付垫资。

专家呼吁对首付贷产品进行监管

至于原因,上述负责人认为,其一,温州目前的房价与京沪相比,上涨预期不在。即使房价上涨,也无法驱使他们去零首付;其二,目前温州投资者趋于理性;其三就是银行,经过此前金融风波,温州市各级银行放贷风险把控谨慎。

平安证券研报表示,首付贷业务模式的确存在违规问题,中国居民个人住房贷款的首付比例由央行统一进行宏观调控。通过民间借贷的方式支付首付,不符合条件的购房者也能向银行贷款,相当于越过了金融贷款审核的门槛,中间存在一定骗贷嫌疑,不符合相关政策。

线上首付垫资风险大

中原地产首席分析师张大伟表示,首付贷到底违不违规不好说,但类似的首付贷业务一定要有监管,才会健康发展。

记者注意到,除了线下中介公司的首付贷以外,更大量的房贷垫资现象存在于互联网金融领域。网贷之家数据库统计显示,2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家,分布在29个省市区,主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东,这五省市合计平台数样本占比为62.8%。

首付贷产品是否应该直接停掉?
张大伟表示,如果楼市价格一直涨,明面上取缔了首付贷,暗中还会存在,特别是P2P行业中首付贷业务不好监管,建议监管层出台相关办法进行规范,比如规定首付贷的最高比例、时间周期等,比如3个月期限的首付贷可以做,如果太长的就会存在风险。

据悉,互联网金融领域房贷业务起始于2014年,央行房贷新政二套房三成首付发布刚过,银行房贷新政细则还没完全出台,互联网金融平台就开始抢抓这个机遇,纷纷推出房产首付贷款产品。

严跃进表示,某种程度上说,对于此类首付贷不应该简单取缔,但近期可以暂停。实际情况是,此类业务一定程度上是一种金融创新,但是在操作过程中无形中被投机者钻了空子。按照目前20%的商业贷款首付比例来看,已经属于加杠杆的策略。但是很多购房者通过和此类中介机构进行合约签订,往往对于剩下的20%首付都可以通过借贷方式来获取融资,违约的风险若扩大,很容易影响银行贷款。

相关评论指出,由于这些平台的贷款资金多来自于P2P产品,一旦出现贷款人断供情况,投资者可能遭遇坏账风险。不仅如此,“首付分期”的方法降低了购房人的违约成本,会让银行原来设计的风控防火墙失效,而互联网金融平台并没有银行的风控能力,将导致首付资金难以追回,会进一步放大房地产市场风险。

“近期监管层出台政策的可能性很大。要防控此类风险,第一是要控制首付贷背后的放贷比例,不应该随意进行放贷;第二是要从限购的角度对此类金融手段进行管控,比如说要防范一些炒房者申请此类融资,而同时允许部分刚需购房者采用此类手段。”
严跃进说道。

中国电子商务研究中心互联网金融部助理分析师陈莉则表示,P2P平台高杠杆房产首付模式下,容易吸引大量非刚需用户买房,一旦发生还款风险,将导致次贷危机产生。在此模式下,也难以避免以互联网金融方式炒房的现象。2001年中国人民银行关于规范住房金融业务的通知规定,严禁发放零首付的个人贷款,后来此项规定虽被废止,但是此类金融活动仍面临法律风险。

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